Kentsel Dönüşüm Sorunu Hakkında

Kentsel Dönüşüm Sorunu Hakkında - A.   Müfit BAYRAM
Eylül 2006

Kentsel Dönüşüm Nedir?

“Kentsel Dönüşüm” kavramı, günümüzde kent planlamasının en önemli konusu haline getirildi. TOKİ ve büyükşehir belediyeleri başta olmak üzere bir çok belediye şu veya bu ölçekte, gecekondu alanlarının iyileştirilmesinden başlayıp, uluslararası sermayenin ve gayrimenkul yatırım ortaklıklarının dahi ilgisini çeken büyük projelere kadar uzanan bir yelpazede projeler hazırlıyor. AB, Dünya Bankası ve uluslararası kredi kuruluşları ile bankacılık sistemi bu projelerin finansmanına yönelik girişimlerde bulunmaktadırlar.

Her ölçekte gündeme getirilen “Kentsel Dönüşüm Projeleri”nin ortak özellikleri nedir diye bakıldığında; yeni bir sosyal ve ekonomik ilişki sistematiği öngörmeleri, uzun vadeli makro planlardan (nazım planlardan) bağımsız olarak düşünülmeleri, deprem tehlikesi de bahane edilerek iyileştirmeyi değil, yıkıp yeniden yapmayı esas almaları ve bütün bunları ekonomik olarak yapılabilir kılmak için kentsel rantı artırmaya ve artan bu rantın yeniden paylaşımının örgütlenmesine yönelik olmalarıdır.

Bilindiği gibi bugün kullanıldığı anlamda “Kentsel Dönüşüm” kavramı; neo-liberalizm, küreselleşme ve dünya kenti kavramlarının, kavram olmaktan çıkıp gerçekliğe dönüşmelerinde kullanılan en temel araçlardan biri olmuştur. Bu çerçevede, “Kentsel Dönüşüm” kavramına, kavram saptırılarak “Kentsel Yenileme” kavramından daha geniş bir içerik yüklenmekte, daha önce yapılaşmamış (ilk kez yapılaşmaya açılan) alanlar dahi bu kapsamda anılmaktadır.

Bilinmesi gereken, “Kentsel Dönüşüm Projeleri”nin dar gelirli kesimlerin konut sorununun çözümüne yönelik atılmış bir adım olmadığıdır. Bu kavram altında gündeme getirilen tüm projelerin ortak özelliği, ister konut isterse ticaret alanı olsun orta ve üst gelir gurubuna yönelik olmalarıdır.

Özal dönemi ile ülkemizde kendini göstermeye başlayan kenti rant projeleri ile dönüştürme anlayışının ilk örnekleri, Bedrettin DALAN döneminde Gökkafes, Tarlabaşı Bulvarı, Park Otel gibi ciddiyetsiz girişimlerle ortaya çıkmıştır.

“Kentsel Dönüşüm” konusunda ülkemizde ortaya çıkan ilk ciddi örnekler ise 1980’lerin ikinci yarısında Ankara‘da şekillenmeye başlamış, Üst Ölçek planlama kararlarına uygun olarak Ulus Tarihi Kent Merkezi Yarışması yapılmış, bu projenin tamamlayıcısı ve Nazım Plana göre Merkezi İş Alanının 1. Aşaması olarak düşünülen Ankara Uluslararası Ticaret Merkezi Projesi’ne bu dönemde başlanılmıştır.

Kentsel dönüşüm kavramı ve kentin projelerle dönüştürülmesi fikri, 1989 yılında göreve gelen Murat KARAYALÇIN tarafından da benimsenmiştir. Merkezde dönüşümü ön gören projelerde ilerleme sağlanamazken, Dikmen ve Portakal Çiçeği Vadisi projeleri yeni dönüşüm projeleri olarak kamuoyuna sunulmuştur. Bu projeler o dönemde dünyadaki eğilimlere ve neo-liberal anlayışa uygun olarak, kamu ve özel girişimin işbirliği öngören bir şekilde “Proje Demokrasisi” adı altında piyasaya sunulmuştur.

Nitekim, 1994 yılında belediye yönetimine gelen Melih GÖKÇEK konut projelerini, rant amacını daha da belirginleştirerek devam ettirirken, kent merkezine yönelik projeleri gündeme getirmekten önemle kaçınmış, kentin gelişmesini nazım plan değil, rant talepleri yönlendirirmiş, kentin bütünlüğü ve ulaşım sistemi yok edilmiştir. Günümüzde mantar gibi ortaya çıkan büyük ulaşım, park ve lüks konut projeleri bu anlayışın ve örgütlenme biçiminin devamı niteliğindedir ve toplumun konut sorununun çözümü amacıyla herhangi bir ilişkisi yoktur. Amacı dar gelirli toplum kesimlerinin konut sorununa katkıda bulunmak olan Başbakanlık Toplu Konut İdaresi dahi, bu amacını ikinci plana atmış, üst gelir gurubuna yönelik “prestij” projelerine ve tema parkları yapımı işine yoğunlaşmıştır.

Bu projeler gerçekte dönüşüm projeleri değildir. Bir kentsel alandaki kullanım biçimini değiştirmeyen, aynı kullanımla yenilenmesini veya rehabilite edilmesini öngören bu projelerin “Kentsel İyileştirme” veya “Kentsel Yenileme” projeleri olarak isimlendirilmeleri gerekirken, “Kentsel Dönüşüm Projeleri” olarak adlandırılmalarının nedeni, projelerin içinde saklı olan “bir kesime” rant sağlama amacının, dönüşüm kelimesinin içinde yatan popüler ve olumlu ideolojik anlamın ardında saklanılmak istenilmesinden kaynaklanmaktadır. Bir gecekondu alanının çok katlı konut alanı haline getirilmesinin dönüşümle bir ilişkisi bulunmamaktadır, yapılan rantın artırılması ve yeniden paylaştırılması yoluyla yenilenmenin sağlanmasıdır.

Bazı alanlarda hızla gerçekleşen, bazı alanlarda ise halen potansiyel olarak bekleyen bu rant, kentlerin ekonomik güç dağılımı haritalarının değişmesine yol açmış, gecekonduda oturan ve bir sürü ekonomik ve sosyal sorunla boğuşan vatandaşa kent, bu koşullardan kurtuluş yolu olarak yağmalanacak bir alan olarak gösterilmiş, yağmanın siyasi destekçileri haline getirilmişlerdir. Bu noktadan sonra kentsel yağma geniş kesimler açısından (benim memurum işini bilir anlayışıyla memurun dejenere edilmek istenilmesi gibi) meşrulaştırılmış, bazı siyasiler oy isterken kendilerinin de kaçak yapı yapmış olmalarıyla övünür duruma gelmiştir.

Daha önce kentin orta sınıfını oluşturan, eğitim düzeyi ortalamanın üstünde olan ve kentli davranış biçimini içselleştirmiş, ağırlıklı olarak ücretli kesim, hayat boyu çalışmaları sonucunda sağladıkları birikimleri ile, kente yeni gelen ve gecekondu yaparak, barınma sorununu çözmek zorunda kalan kesimlerden, başlarını sokacak ev satın almak durumunda kalmış, ücretli kesimlerden bu kesime kaynak transferi sağlanmıştır.

Önümüzdeki dönemde, bir süre için yağmadan pay verilmiş olan gecekonducunun da, bu yeni dalga dönüşümün mağdurları olacağı açıktır. Nitekim yeni yapılan kentsel dönüşüm projeleri gecekonducuyu dışlamakta, yaratılan rantın paylaşımını gecekonducu ve küçük yap-satcı aleyhine, büyük sermaye lehine yeniden oluşturmaktadır. Dikmen Vadisi’nin yeni etapları, Ankara-Şentepe, İstanbul-Kartal Projeleri, 902 parsel için öngörülen sözde dönüşüm çalışmaları bu anlayışın her gün yenilerini duyduğumuz sıradan örnekleridir.

Günümüzde rantın talipleri değişmiştir. Gecekondu halkı dönüşüm projeleri ile neyin dönüştüğünü pek yakında anlayacak, dönüşüm projeleri sonucunda yeniden yapılan konutlarda oturamayacak, kentin daha az rantlı kesimlerine sürülecektir. İstanbul-Kartal’da Kentsel Dönüşüm adı altında ve 25 bin YTL karşılığında insanların evleri ellerinden alınıyor. Ya bu parayı al git yada peşinata sayalım kalan kısmı öde deniyor. Sulukule halkı, İstsnbulun çok sesli kültürel yapısı içindeki önemi hiçe sayılarak, tamamen siyasi-ideolojik nedenlerle yerlerinden sürülüyor.

Benzeri uygulamalar Ankara için de geçerlidir. Tarım yok edilerek büyük şehirlere göç ettirilen insanlar için barınma ihtiyacı artık başlı başına bir sorun haline gelmiştir. Artık gecekondu yaparak barınma sorununu çözmek mümkün değildir. Önümüzdeki günler sokakta yaşayan insanları daha çok göreceğimiz, hırsızlığın, kapkaçın, fuhuşun vb. her tür olumsuzluğun daha da yaygınlaşacağı günler olacaktır.

Dönüşüm Alanları Hakkında Kanun Tasarısı

Kentsel Dönüşüm kavramının yasal alt yapısının hazırlanmasına yönelik ilk adım, 5393 sayılı Belediye Kanununun “Kentsel Dönüşüm ve Gelişim Alanı” başlıklı 73. Maddesinde yapılan düzenlemeyle atılmıştır.

Bu düzenleme ile yerel yönetimlere, büyük inşaat şirketleri ile birlikte küçük mülkiyet sahiplerinin haklarını dikkate almayan bir şekilde (yapılması planlanan konutların niteliği ve hedef kitlesinden bağımsız olarak) tasarruf etme yetkisi verilmektedir.

Konut ihtiyacının ve konut sahipliğinin nitelik ve nicelik olarak doğru bir şekilde bilinmediği bir ortamda, Anayasa’nın “Mülkiyet Hakkı” başlıklı 35. Maddesinde yer alan; “Herkes, mülkiyet ve miras haklarına sahiptir. Bu haklar, ancak kamu yararı amacıyla, kanunla sınırlanabilir. Mülkiyet hakkının kullanılması toplum yararına aykırı olamaz” hükmü ve “Kamulaştırma” başlıklı 46. Maddesinde yer alan “Devlet ve kamu tüzelkişileri; kamu yararının gerektirdiği hallerde, gerçek karşılıklarını peşin ödemek şartıyla, özel mülkiyette bulunan taşınmaz malların tamamını veya bir kısmını, kanunla gösterilen esas ve usullere göre, kamulaştırmaya ve bunlar üzerinde idarî irtifaklar kurmaya yetkilidir” hükümleri ile koruma altına alınan “mülkiyet hakkı” fiilen ortadan kaldırılmak istenilmektedir.

Belediye yasasıyla yapılan bu başlangıç, politikalarını ülkenin “pazarlanması” üzerine kuran hükümet ile kamusal zenginliğe el koyarak zengin olmayı alışkanlık haline getirmiş rant tacirleri açısından yeterli olmamıştır.

Bu konudaki ikinci girişim, 16.6.2005 tarihinde çıkarılan ve 5.7.2005 tarihli Resmi Gazete'de yayımlanan 5366 sayılı "Yıpranan Tarihi ve Kültürel Taşınmaz Varlıkların Yenilenerek Korunması ve Yaşatılarak Kullanılması Hakkındaki Kanun" ile gerçekleştirilmiştir. Başbakanlık tarafından TBMM’ne “Kentsel Dönüşüm ve Gelişim Kanunu Tasarısı” olarak gönderilen bu tasarı, TBMM’deki görüşmeler esnasında isim değiştirmiş, bu yolla tepkiler azaltılmaya çalışılmıştır.

Bu yasaya göre, bir şekilde (yasada hiç bir objektif kriter bulunmamaktadır) yıpranmış alan olarak tespit edilen alanlarda Belediye veya İl Özel İdareleri her tür fiziki düzenlemeyi yapmaya, bu alanlarda bulunan her türlü özel mülke (tabir caizse) el atmaya yetkili kılınmıştır.

Şu anda özellikle İstanbul’da, kent merkezindeki değerli bir çok alan, senelerdir buralarda oturan insanlardan, malları yok pahasına ellerinden alınmak suretiyle boşaltılmaktadır. Boşaltılan bu alanlarda yandaş müteahhitlerle projeler geliştirilmekte, vatandaş bu alanlardan sürgün edilmektedir.

Ancak, ülkenin tamamını pazarlamayı şiar edinen siyasal iktidara bu yasanın da yetmediği üzerinden bir sene geçmeden anlaşılmıştır.

22.06.2006 tarihli Başbakanlık yazısı ekinde TBMM’ye gönderilen “Dönüşüm Alanları Hakkında Kanun Tasarısı” ile ülkenin her yerindeki her nitelikteki alanın, pazarlanabilir bir mal haline getirilmesi amaçlanmaktadır. Bunu anlamak için yasanın amaç ve kapsam maddelerine bakmak yeterlidir.

Bu iktidar dönemindeki, TOKİ ve KEY hesap sahibi tüm çalışanların ortak olduğu “Emlak Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı” uygulamalarından esinlenildiği görülen, bu yasa tasarısının (isminden de anlaşılacağı gibi) kapsamı, sadece kentsel alanlarla sınırlı tutulmamış, hemen her türlü alanda yapılacak her türlü (konut, ticaret, sanayi, vb.) kullanıma ilişkin belli büyüklükteki yatırımların plan ve uygulama işlerini kapsayacak şekilde bir düzenleme yapılmıştır.

Tasarı ile doğal ve tarihi alanlar ile hazine arazileri ve kamuya ait gayrimenkullerin tasarrufu konusunda merkezi idarenin yetkileri, yerel yönetimlere aktarılmakta, yerel yönetimler merkezi idarenin yatırım ve kaynak planlamaları üzerinde, karar mecii haline getirilmektedir. Bu durumun Anayasa’nın 126 ve 127. Maddelerine aykırı olduğu ortadadır. Bu düzenlemeyle merkezi idarenin mahalli idareler üzerindeki vesayet yetkisi adeta ters çevrilmektedir.

Nitekim Yasa Tasarısının “Amaç” başlıklı 1. Maddesi şöyledir:

(1) Bu Kanunun amacı, imar planı bulunsun veya bulunmasın kentsel ve kırsal tüm alanlarda bilim, teknik, sanat ve sağlık kurallarına uygun olarak, afetlere ve kentsel risklere duyarlı yaşam çevrelerinin oluşturulması için veya fiziki köhneme ve sosyal ve teknik altyapının yetersiz ve niteliksiz olduğu alanların iyileştirme, tasfiye, yenileme ve gelişimini sağlamak üzere dönüşüm alanlarının tespitine ve dönüşümün gerçekleştirilmesine dair her türlü iş ve işlemler ile ilke ve esasları belirlenmektedir”

Yasa Tasarısının “Kapsam” başlıklı 2. Maddesindeyse şöyle denmektedir:

“Bu Kanun, dönüşüm alanı olarak belirlenen alanlarda Hazine, il özel idareleri, kamu kurum ve kuruluşları, belediyeler ve vakıflar tarafından idare edilenler de dahil her türlü arsa ve arazilerin ve bunların üzerinde bulunan bütün yapıların bu Kanun uyarınca hazırlanan dönüşüm amaçlı imar planına uygun olarak iyileştirmesini, tasfiyesini, yenilenmesini, geliştirilmesini ve kentin konut, ticaret, sanayi, rekreasyon, teknik altyapı, sosyal donatı alanları ve diğer yatırım ihtiyaçları için; proje geliştirilmesi, arazi, arsa düzenlemesi, yapım işlerinin gerçekleştirilmesi, toplu ortaklık ve proje ortaklıkları kurulması, finansal destek sağlanması ve yönetilmesi, her türlü sınırlı ayni hak, şahsi hakların tesis ve devri, trampa ve mülkiyetin el değiştirilmesi de dahil olmak üzere bu konuda yapılacak her türlü iş ve işlemleri kapsar.”

Her iki madde birlikte değerlendirildiğinde, ülkenin fiziki yapılanmasına ilişkin olarak, “planlı gelişme” anlayışının yerine neo-liberal “projeci gelişme” anlayışının, kır veya kent denilmeden hakim kılınmak istendiği açık bir şekilde ortaya çıkmaktadır.

“Projeci” anlayışın temelinde piyasanın istekleri vardır. Plancı anlayışın öncelikleri ise, toplumun refahı, sağlıklı fiziki mekanlar yaratılması ve ülke toprağının gelecek kuşaklara, devralındığından daha iyi bir şekilde devredilmesi olarak açıklanabilir. “Projeci” anlayışın doğal veya kültürel çevreye yaptığı katkı, o alanların yatırımcısına kazandırdığı para ile orantılı bir değer taşımaktadır. Doğal ve kültürel değer taşıyan alanlar da dahil, tüm çevreyi tüketilebilir bir meta olarak gören bu anlayışa göre, Ağrı Dağı’nın veya Efes Antik Kenti’nin veya Sultan Sazlığı’nın değeri bu alanlardan para kazanıldığı taktirde vardır ve değerleri kazandırdıkları para ile ölçülmektedir. Bunun emeklilerin sağlık harcamalarının kısılmasından bir farkı yoktur. Her ikisinin de altında yatan, para kazandırmayanın değeri yoktur” anlayışıdır.

Projeci anlayışın temsilcileri, günümüzde görüşlerini deprem korkusu üzerinden pazarlama yolunu seçmişlerdir. Bu anlayış yasa tasarısında da “Demoklesin Kılıcı” işlevini görecek şekilde yer almaktadır. Depremden bu yana geçen süre içerisinde bırakın özel binaları, kamu binalarının ve köprüler gibi sanat yapılarının güçlendirilmesini dahi yapamayan anlayış, İstanbul Valisinin dediği şekliyle, çareyi neredeyse tüm İstanbul’u yıkıp yeniden yapmak olarak halka yutturmaya çalışmaktadırlar. İşin vahim yanı bu anlayışın bazı meslek erbabınca da benimseniyor olmasıdır.

Tasarının “Tanımlar” başlıklı üçüncü maddesinin (e) bendi özellikle enteresandır. “Proje ortaklığı: İdare dahil, kamu kurum ve kuruluşlarının iştirakleri ile proje alanında taşınmaz sahibi olsun veya olmasın gerçek veya tüzel kişilerin, dönüşüm amaçlı imar planı kararlarına uygun olarak hazırlanan projeleri gerçekleştirmek üzere ayrı ayrı veya birlikte oluşturdukları adi ortaklık temelli hukuki işlemlerle bir araya gelmiş bir veya birden fazla ortaklığı, ifade eder” şeklinde yapılmış olan düzenlemenin amacı, daha önce sözünü ettiğimiz “kamu özel ortaklığı (public, private partnership)” kavramının yasal altyapısının oluşturulmasıdır.

Bu tanım ile “Kentsel Dönüşüm” kavramına, projelerin içeriği ve bazı özel kişi veya şirketlere kazanç sağlayıcı özelliklerinden bağımsız bir şekilde “kamu yararı” vasfı yüklenmiş olmaktadır. Genel gerekçe dahil tasarının tamamı incelendiğinde, bu durumu meşrulaştırmak, kamu yararı varmış gibi bir hava yaratmak üzere ön plana çıkarılan üç husus bulunmaktadır. Bunlardan birincisi, proje alanının jeolojik ve jeomorfolojik özelliklerinden bağımsız olarak genellenen deprem korkusu ve kendilerinin de zaman zaman sahip olduklarını söylemekten gurur duyduklarını kaçak yapılar (bu sayede kaçak yapı sahiplerine de şirin görünmektedirler), ikincisi hiçbir bilimsel araştırmaya dayanmayan ve Anayasa’da belirtilen konut hakkı ile hiç bir bağı olmayan, uydurma/sanal konut açığı rakamları, üçüncüsü ise kamunun yatırıma ayıracak kaynağının bulunmadığı yutturmacasıdır.

“Genel Esaslar” başlıklı 4. Maddenin birinci fıkrası:

“(1) 2863 sayılı Kültür ve Tabiat Varlıklarını Koruma Kanunu, 2873 sayılı Milli Parklar Kanunu, 2872 sayılı Çevre Kanunu, 383 sayılı Özel Çevre Koruma Kurumu Başkanlığı Kurulmasına Dair Kanun Hükmünde Kararname, 3621 sayılı Kıyı Kanunu, 2960 sayılı Boğaziçi Kanunu, 3213 sayılı Maden Kanunu, 6831 sayılı Orman Kanunu, 3202 sayılı Köye Yönelik Hizmetler Hakkında Kanun, 5403 sayılı Toprak Koruma ve Arazi Kullanımı Kanunu, 4342 sayılı Mera Kanunu, 2920 sayılı Türk Sivil Havacılık Kanunu, 7269 sayılı Umumi Hayata Müessir Afetler Dolayısiyle Alınacak Tedbirlerle Yapılacak Yardımlara Dair Kanun kapsamında kalan yerlerde, ilgili kurum, kuruluş ve kurulların görüşleri ve önerileri alınarak uygulama yapılır”

Düzenleme ile, toplam 13 yasa ile “Merkezi Yönetim”in yetkisine bırakılmış konularda karar alma ve uygulama yetkisi, bu kurumların hiçbir bağlayıcılığı olmayan görüş ve önerileri alınmak suretiyle “Mahalli İdareler”e devredilmektedir. Anayasa’ya aykırı olan bu hükmün, mahalli idarelerce yürütülmesi de mümkün değildir. Mahalli İdareler, çok çeşitli yasaları ilgilendiren ve çok çeşitli uzmanlık gerektiren bu konularda yetişmiş eleman ve teknik ekipmana sahip değildir. Bu durum Norm Kadro uygulaması ile daha da vahim hale getirilmiştir. Hal böyleyken, Merkezi İdarenin yetişmiş uzmanları devreden çıkarılmasının tek amacı, bu alanların talan edilmek, kamuya ait zenginliklerin yandaşlara peşkeş çekilmek istenilmesidir.

Bu alanlardaki planlama yetkisi’de maddenin üçüncü fıkrası ile yerel yönetimlere devredilmekte, mevzi uygulamaların sektörel makro planlarla bağı koparılmakta, kaynak israfına (gerek maddi, gerekse doğal) yol açılmaktadır.

Yasanın “Dönüşüm alanının belirlenmesi” başlıklı 5. Maddesi şu şekilde düzenlenmiştir;

“(1) Dönüşüm alanı sınırı, toplamı beş hektardan küçük olmamak üzere, belediye ve mücavir alan sınırlarında belediye meclisi, belediye ve mücavir alan sınırları dışında il genel meclisi, büyükşehir belediyelerinde, ilgili ilçe veya ilk kademe belediyesinin görüşü alınarak büyükşehir belediye meclisi tarafından üye tam sayısının salt çoğunluğunun kararı ile belirlenir.

(2) Dönüşüm alanı sınırları, idarece tespit edilen ilan yerlerinde karar tarihinden itibaren otuz gün süre ile ilan edilir. Bu süre içinde dönüşüm alanlarına itiraz edilebilir. İtiraz edilmez ise, ilan süresi sonunda dönüşüm alanı sınırları ayrıca bir meclis kararı alınmaksızın idarenin onayı ile kesinleşerek yürürlüğe girer. İtirazlar, ilan süresini müteakip ilk meclis toplantısında incelenerek en geç otuz gün içinde karara bağlanır ve askıya çıkarılmaksızın idarenin onayı ile kesinleşerek yürürlüğe girer. Dönüşüm alanı sınırı kararı, bu sınırlar içindeki gayrimenkullerin tapu kütüğünün beyanlar hanesine kaydedilmek üzere tapu sicil müdürlüğüne, paftasında gösterilmek üzere kadastro müdürlüğüne bildirilir. Söz konusu gayrimenkullerin kaydında meydana gelen değişiklikler derhal idareye bildirilir. Kesinleşerek yürürlüğe giren dönüşüm alanları idarece usulüne göre ilan edilir.

(3) Tasfiye, sağlıklaştırma, gelişme ve yeni yatırımlar nedeniyle; dönüşüme konu alanın yetersiz olması halinde, dönüştürülecek bölge ile ilişkili bulunmak, aynı meclis kararında belirtilmek ve toplam alan beş hektardan az olmamak kaydıyla, birbirinden ayrı ve birden fazla alan, tek dönüşüm alanı olarak belirlenebilir.

(4) Dönüşüm alanları, 5366 sayılı Yıpranan Tarihi ve Kültürel Taşınmaz Varlıkların Yenilenerek Korunması ve Yaşatılarak Kullanılması Hakkında Kanun çerçevesinde belirlenmiş olan yenileme alanlarını da kapsayabilir.

(5) Dönüşüm alanlarında, askeri yasak bölgeler, güvenlik bölgeleri ve ülke güvenliği ile doğrudan ilgili Türk Silahlı Kuvvetlerine ait harekât ve savunma amaçlı yerler hariç olmak üzere Hazineye ait arazi ve arsalar ile plan kararı ile tescile konu edilebilecek alanlar, birinci fıkradaki amaçlara uygun kullanılmak kaydıyla, 5366 sayılı Kanunun 4’üncü maddesi hükümlerine göre idareye devredilir.

(6) Mülkiyeti Hazineye ait olup üzerinde kamuya ait bina bulunan alanların, dönüşüm amaçlı imar planı ile farklı kullanıma ayrılması ve bu kamu hizmetinin verilmesine gerek olmaması halinde, arsası hariç binanın hali hazır kıymeti için takdir edilecek bedel ödenir.

(7) Dönüşüm amaçlı imar planı kararı uyarınca tasfiye edilerek bir başka alana taşınması gereken kamu yapıları ile dönüşüm amaçlı imar planı kararı uyarınca verilmesi gereken kamu hizmetine dair yapılar, dönüşüm alanı sınırı içinde kalsın veya kalmasın dönüşüm uygulaması kapsamında, ilgili kamu kurum ve kuruluşlarının görüşü doğrultusunda arsası da karşılanarak idarece yaptırılabilir”

Bu madde ile karara bağlanması istenilen en önemli husus, “Yıpranan Tarihi ve Kültürel Taşınmaz Varlıkların Yenilenerek Korunması ve Yaşatılarak Kullanılması Hakkında Kanun”dan farklı olarak, dönüşüm alanlarının tespiti yanı sıra karara bağlanması yetkisinin de ilgili yerel yönetim meclisine bırakılmış olmasıdır. Bu düzenleme, dördüncü maddenin 1. fıkrası ile birlikte düşünüldüğünde esas tehlike ortaya çıkmaktadır. Tasarıya göre Yerel Yönetimler kendi meclislerinin kararıyla, kanunla merkezi idareye verilmiş bir görev ve yetkiyi üstlenebilmektedirler.

Yerel yönetimler bu alanları tespit ettikten sonra, bu alanlardaki üzerinde bina olsun veya olmasın tüm hazine mülklerini bir okul veya sağlık ocağını sadece bina için belirlediği bedeli ilgili idareye ödeyerek elinden alabilecektir (askeri alanlar hariç). Bu işlemle ilgili olarak, Maddenin 6. fıkrasında belirtilen “hizmetin verilmesine gerek olmaması” kararının kimlerce ve ne şekilde alınacağı belirtilmemektedir. Maddenin 6. fıkrasına göre bunun için o kamu kullanımına ait yerin yerel yönetim meclisince başka bir kullanıma ayrılmış olması yeterli görülmektedir.

Bu durumda yerel yönetimler, örneğin bir özel sağlık kuruluşunun da içinde olduğu bir gurubun tasarının 3. maddesine göre proje ortağı olduğu kentsel dönüşüm alanındaki devlete ait sağlık kuruluşlarının kaldırılmasına, ilgili Bakanlığın onayına gerek duymadan (tasarıda sadece görüş alınacağı belirtilmektedir) karar verebilecektir. Bu konu sağlık ve eğitim gibi temel hizmetlerinin kamu hizmeti olmaktan çıkarılmasına ilişkin düzenlemelerle birlikte düşünülmelidir.

Bu konuya ilişkin kaygılar maddenin 7. fıkrasıyla sözde karşılanmaya çalışılmaktadır. Maddeye göre bu tür eğitim sağlık ve benzeri kamu hizmeti gören yapılar kaldırıldığında “Kentsel Dönüşüm Projesi” kapsamında yenilerinin yapılması öngörülse de, “yaptırılabilir” denilerek iş sulandırılmakta, içinde kar amaçlı kuruluşlarında olduğu proje ortaklarının keyfine bırakılmaktadır.

Yasanın 6. maddesinin başlığı “Dönüşüm alanlarında planlama ve yapılaşma” dır. Toplam beş fıkradan oluşan madde metni şu şekildedir:

“(1)Dönüşüm alanı sınırının kesinleşmesiyle birlikte, dönüşüm amaçlı imar planları kesinleşinceye kadar bu alanlarda, plan, plan değişikliği ve plan revizyonu, parselasyon planı, ifraz, tevhit, irtifak hakkı tesisi, terkini, cins tashihi, yapı ruhsatı ve yapı kullanma izin belgesi düzenlenmesi ve onaylanması, kat irtifakı ve kat mülkiyeti tesisine ilişkin işlemler durdurulur ve kararın onayından evvel ruhsata bağlanmış olanlar dahil bütün yapım faaliyetlerine geçici olarak son verilir. Gerekli hallerde yeniden değerlendirme yapmaya, ruhsatlı inşaatların devamına ve ilgili hususlarda karar vermeye idare meclisi yetkilidir. 5 inci maddenin ikinci fıkrası kapsamında tapu kütüğüne kayıt düşülen gayrimenkullere ilişkin bu fıkrada belirtilen işlemlere yönelik talepler, tapu sicil ve kadastro müdürlükleri tarafından karşılanmaz. Dönüşüm alanlarında parselasyon planlarının tescilinden itibaren en fazla beş yıl içinde yapıların tamamlanması ve yapı kullanma izin belgelerinin düzenlenmesi zorunludur.

(2) Dönüşüm alanı sınırları içinde, 12/10/2004 tarihinden önce yapıldığını belgeleyen gecekondu sahiplerine, ruhsatsız yapı sahiplerine ve ikamet edenlere, bedelini yirmi yılı aşmamak üzere borçlandırılmak kaydıyla yapılacak sosyal konutlardan veya yapılardan, bağımsız bölüm verilebilir.

(3) İdare, dönüşüm alanlarının kesinleşmesinden itibaren üç yıl içinde, bu Kanunun amacını gerçekleştirmek üzere dönüşüm amaçlı imar planlarını ve parselasyon planlarını hazırlamak, hazırlatmak, onaylamak ve kesinleştirmekle yükümlü ve sorumludur. Dönüşümün üst kademe planlarda revizyon veya değişiklik yapılmasını gerektirmesi halinde, üç ay içinde gerekli değişiklikler yapılır. Dönüşüm alanlarında il çevre düzeni planlarında yapılacak değişiklikler, büyükşehir belediye sınırları içinde büyükşehir belediyesince, il belediyeleri sınırları içinde il belediyesince, bunun dışındaki alanlarda il özel idaresince onaylanır.

(4) Dönüşüm alanlarına ilişkin her tür ve kademede planlar için görüşü istenen ilgili kurum ve kuruluşlar, gerekli bilgi, belge ve görüşleri, üç ay içinde tam ve eksiksiz olarak vermek ve veri altyapısını ve diğer hazırlıkları öncelikle tamamlamak zorundadır. Gerekli bilgi, belge ve görüşler süresi içinde verilmediği takdirde, sorumluluk ilgili kurum ve kuruluşta kalmak kaydıyla uygun görüş veya izin verilmiş sayılır.

(5) Dönüşüm amaçlı imar planı, dönüşüm alanı bütününde hazırlanır, imar haklarının dağılımı, imar hakkı aktarımı, nüfus, yoğunluk, yapılaşma ve arazi kullanım kararları, toplanma alanları, tahliye koridorları, tasfiye ve yenileme alanları, farklı uygulama araçlarına tabi tutulacak alanlar gibi her türlü kararları açıklayıcı şema ve raporları ile bir bütün oluşturur. Tüm uygulama işlemleri bir program dahilinde projelendirilerek dönüşüm amaçlı uygulama imar planı kararlarına uygun olarak yapılır”.

Maddenin birinci fıkrasında, dönüşüm alanı sınırı belirlendikten sonra, alanda yasal ruhsat olarak başlanılmış binaların dahi durdurulacağı öngörülmektedir. Vatandaşın devlete ve kamu kurumlarının devamlılığına inancı ile ruhsat alarak başladığı ve %99’unu bitirdiği bir bina bu alan içinde kaldığı taktirde durdurulacaktır.

Tasarıda, bu durumda yapı sahibinin zararının karşılanıp karşılanmayacağına, karşılanacaksa ne şekilde karşılanacağına ilişkin bir hüküm bulunmamaktadır. Bu durumda belediye yönetiminden kişisel ilişkiler ile söz almayan kişilerin, ruhsat alsalar dahi inşaata başlamaları büyük cesaret gerektirmektedir. Hele ki o veya bu şekilde yerel meclisten birine hasımsanız inşaat yapma işine hiç başlamamanız gerekmektedir. Fıkra bu haliyle tam bir Deli Dumrul düzenlemesi niteliği taşımakta olup “mülkiyet hakkı”nı yok saymaktadır.

İkinci fıkra, 12/10/2004 tarihinden önce yapılan gecekondulara, proje kapsamında konut verilebileceğini belirtirken, bu konuyu proje ortaklarının insafına bırakmakta, verilmesi durumunda koşulların ne şekilde belirleneceğine hiç değinmemektedir. Fıkra bu haliyle yerel yönetimlere, 2004 sonrası yapılan gecekondu ve ruhsatsız yapı sahiplerine kişiye özel uygulama yapma şansı vermektedir

3. fıkra, dönüşüm alanları için yapılan imar planları, üst ölçek planlarla çeliştiği taktirde dönüşüm planını esas almakta, üst ölçek planın kısıtlı bir alan için yapılmış bu plana uydurulmasını amir hüküm olarak getirmektedir. Madde bu haliyle planlama kavramını ve planlama gerçeğini yok saymakta, alt ölçek planların daha geniş bir alanı kapsayan üst ölçek plana uyma zorunluluğunu kaldırarak parayı verenin istediği yerde istediği planı yaptırabilmesinin yolunu açmaktadır. Bu durum yerel yönetimleri rüşvet merkezi haline getirirken, ülke varlıklarının yok edilmesine yol açacaktır.

4. fıkra, plan yapım sürecinde kendisinden bilgi istenilen merkezi idare kurum ve kuruluşlarının uymak zorunda olduğu koşulları belirlemektedir. Maddeye göre kendisinden plan yapımında kullanılmak üzere doküman istenen merkezi idare kurumu, personel ve diğer teknik imkanlarını dikkate almadan, bu isteği gerektiğinde kendi asli işlerini bir yana bırakarak yapmak zorunda bırakmaktadır. Aksi taktirde olabilecek bir hatanın sorumlusu ilgili merkezi idare kurumu olacaktır. Yerel Yönetim, hiç bir kamu yararı bulunmayan bir konuda merkezi yönetimin çalışma sistemini alt üst edecek emirleri vermeye yetkili kılınmaktadır.

Örnek vermek gerekirse, belediyenin planlama alanına ait jeolojik paftaları vermesini istediğini düşünelim. Eğer bu bilgiler hazır değilse bunların, hangi para ve personelle yapılacağı, Afet İşleri Genel Müdürlüğü’nün eleman ve kaynak imkanlarının ne olduğunun önemi bulunmamaktadır.

Afet İşleri bu çalışmayı üç ay bir günde yaptığı taktirde, ileride burada deprem, toprak kayması gibi bir felaket olduğu taktirde suçlu bu kurum olacaktır. Bu durum hiç bir şekilde ciddiyetle bağdaşmamaktadır.

Maddenin beşinci fıkrası, imar planını ile nüfus ve mülkiyet aktarımı yapılacağını belirtmektedir. Hangi objektif kriterlere göre karara bağlanacağı belli olmayan bir imar planı ile mülkiyet aktarımlarını karara bağlamak, şimdiye kadarki tüm planlama deneyimini yok sayan, bu tasarıya münhasır bir özelliktir.

Madenin bütünü dikkate alındığında; “Kentsel Dönüşüm Alanı” olarak ilan edilmiş bu bölgelerde, mülk sahiplerinin kendi mülkleri üzerinde tasarrufta bulunma yetkilerinin ellerinden alındığı görülmektedir. Bir bütün olarak projelendirilen bu alanlarda uygulama sadece, yerel yönetimin anlaştığı müteahhit tarafından yapılabileceğidir.

Yurttaşlar bu alanlarda yer alan mülkleri üzerinde bağımsız bir bina yapamayacak veya yaptıramayacaktır. Bu düzenlemeyle yerel yönetimler vatandaşın malı üzerinde söz sahibi edilmekte, vatandaşın kendi malı üzerindeki tasarruf imkanı elinden alınmaktadır.

Tasarının 7. maddesi “Dönüşüm alanlarında uygulama” başlığını taşımaktadır. İki sayfayı geçen bir uzunluğa sahip olan madde ile, uygulamanın esasları ortaya konulmaya çalışılmaktadır. Madde metni bu yüzden fıkralar bazında incelenmeye çalışılacaktır.

Maddenin birinci fıkrası:

“(1) İdare, dönüşüm amaçlı imar planı kararlarına uygun olarak; mevcut yapılar ve çevreleri hakkında koruma, kullanma, güçlendirme, ıslah, geliştirme, yenileme ve tasfiyeye ilişkin kararlar almaya, bu kararlara bağlı olarak ruhsat vermeye yetkilidir. Bu yapılar, idarece yapılan veya yaptırılan yapılar kapsamında değerlendirilecek olup, fenni mesuliyetin onaylı uygulama projelerine göre, 3194 sayılı İmar Kanununun 26’ncı maddesi doğrultusunda, idarece veya idare tarafından kurulan kamu tüzel kişiliğine haiz kuruluşlarca veya protokol yapılmak suretiyle bu konuda uzman kamu kurum ve kuruluşlarınca üstlenilmesi zorunludur.”

Bu maddeye göre Belediye veya İl Özel İdareleri, vatandaşın (mülk sahibi veya kiracı) görüşünü almadan, tamamen sübjektif tercihler ve kendi karlarını maksimize edecek şekilde yaptıracakları imar planlarına göre, vatandaşın yapısını yıkıp yıkmayacağına, güçlendirip güçlendirmeyeceğine, artık bu semtte oturup oturmayacağına karar verme yetkisini daha da güçlendirmektedir. Bu alanlarda yapılacak yapıların denetiminin kamu tüzel kişiliğini haiz kuruluşlar veya doğrudan kamu kuruluşlarınca üstlenilmesi zorunlu tutulmaktadır. Herhangi bir özel şirketin yaptığı binanın fenni mesuliyetinin kamu tarafından yapılması, kamu tarafından verilecek bu hizmetin, hangi kamu kurumunca verileceğinin ne şekilde tespit edileceği ve ne şekilde finanse edileceği belli değildir.

Maddenin ikinci fıkrası:

“İdare, plan kararlarını gerçekleştirmek amacıyla; arazi, arsa ve proje düzenleme işlemleri yapmaya, kamulaştırmaya, toplulaştırmaya, satın almaya, ön alıma, bağımsız bölümler dahil mülkiyetindeki gayrimenkullerle trampaya, gayrimenkul mülkiyetini veya imar haklarını başka bir alana aktarmaya, kamu ve özel sektör işbirliğine dayalı yöntemler uygulamaya, herhangi bir izne tabi olmaksızın bu amaçla şirket kurmaya, kurulmuş şirketlere katılmaya ve mevcut şirketleri eliyle uygulamalar yapmaya, kamu tüzel kişiliği olarak veya özel sektörle birlikte proje temelli gayrimenkul yatırım ortaklıkları kurmaya, kurulmuş olanlara katılmaya, kat karşılığı inşaat yapmaya veya yaptırmaya, arsa paylarını belirlemeye, 23/6/1965 tarihli ve 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu esaslarına göre paylaştırmaya, hisseleri ayırmaya veya birleştirmeye yetkilidir”

Bu madde ile yerel yönetimlerin “Kentsel Dönüşüm Alanlarında” gerçekleştirecekleri uygulamaları daha da denetimsiz şekilde yapabilmelerinin yolu açılmaktadır. Bu maddeye göre yerel yönetimler, vatandaşın vergileriyle ve vatandaşın arsası üzerinde hiç bir izin veya denetime tabi olmadan inşaat yapmak üzere şirket veya ortaklıklar kurabilecekler. Bu inşaatları kuracakları “Gayrimenkul Yatırım Ortaklıkları” vasıtası ile menkul kıymet haline getirip pazarlayabileceklerdir.

Fıkra, bu alanlardaki mülkiyet yapısının yeniden belirlenmesi hususunda, mülkün gerçek sahibi vatandaşı bütünüyle devre dışı bırakmakta, Yerel Yönetimler ve ortağı özel kişileri tek yetkili hale getirmektedir. Resen yapılacak bu işlemlerin vatandaşa ne şekilde duyurulacağı ve vatandaşın itirazının ne şekilde yapabileceği ve bu itirazın ne şekilde değerlendirileceğine dair bir düzenleme bulunmamaktadır. Bu durun, siyasi nedenler veya çeşitli kişisel mülahazalarla keyfi uygulamalar yapılmasına ve vatandaşın mağdur edilmesine yol açacaktır.

Maddenin bundan sonraki fıkraları ile, Mahalli İdareler ve ortağı olacak özel kuruluşların yurttaşların mülkiyetlerinin değerlendirilmesi ve yeniden yapılandırılması üzerindeki tek taraflı karar verme hakları ve tasarruf imkanları daha da artırılmakta, vatandaşın tek taraflı olarak yapılan bu düzenlemelere itirazı durumunda, itiraz eden vatandaşın malının (sanki kamu yararı varmış gibi) kamulaştırılmasına karar verilebilmekte, vatandaşın bu karara itirazı ise sadece bedele itirazla sınırlı tutulmaktadır.

Yasaya uygun yapmış olduğu evinden idarenin tek taraflı bir kararı ile atılabilecek insanlara herhangi bir yardım yapılıp yapılmayacağı, yapılacaksa şartlarının ve kimlere yapılıp kimlere yapılmayacağının tespiti tamamıyla idarenin tasarrufuna bırakılmaktadır. Dönüşüm alanlarında hak sahipliğinin tespiti ve hak sahibi olarak tespit edilen kişilerin, proje sürecine sadece bilgilenmek amacıyla dahi katılımını sağlamaya yönelik hiç bir yönteme madde metninde yer verilmemiştir.

Maddenin altıncı fıkrası; Dönüşüm alanlarında yapılacak kamulaştırmaların, 4/11/1983 tarihli ve 2942 sayılı Kamulaştırma Kanununun 3 üncü maddesinin ikinci fıkrasındaki, iskan projelerinin gerçekleştirilmesi amaçlı kamulaştırmalar şeklinde değerlendirilmesini ve Bakanlar Kurulu kararı alınmaksızın yapılacak acele kamulaştırma olarak değerlendirilmesini öngörmektedir.

Büyük enerji ve sulama projeleri ile iskan (burada kastedilen acil barınma sorunudur) projelerinin gerçekleştirilmesi, yeni ormanların yetiştirilmesi, kıyıların korunması ve turizm gibi ülkenin bütünü için önem taşıyan ve büyük alanları ilgilendiren ve niteliği itibarı ile acil sorunlarının üzerine hızla gidebilmek amacıyla yapılacak kamulaştırmalar için kullanılmak üzere düzenlenmiş bu maddenin, hiç bir aciliyet taşımasa ve amacı ne olursa olsun (eğlence merkezi veya ticaret merkezi de olabilir) yapılacak Kentsel Dönüşüm uygulamaları da, üstelik Bakanlar Kurulu Kararı koşulu da kaldırılmak suretiyle kullanılmak istenilmesinin, vatandaşın itiraz haklarının zorlaştırılmak istenilmesi ve kötü niyet dışında izahı bulunmamaktadır.

Maddeyle ilgili olarak dikkat edilmesi gereken bir diğer husus, yazımızın ikinci bölümünde ele alınan “Konut Finansman Sistemine İlişkin Çeşitli Kanunlarda Değişiklik Yapılması Hakkında Kanun Tasarısı” (kamu oyunda bilinen şekliyle Mortgage Sistemi) ile kurulmaya çalışılan ilişkidir. Tasarının bu maddesiyle getirilen bazı hükümler, Mortgage tasarısı halen yasalaşmadığı ve Meclis Genel Kurulunda değişip değişmeyeceği veya kabul edilip edilmeyeceği belli değilken bütünüyle havada kalmaktadır. Bu tutum en hafif deyişle Meclise saygısızlıktır.

Maddenin geri kalan kısmı aşağıdaki gibidir:

“(3) İdare, dönüşüm amaçlı imar planı çerçevesinde değerleme yaptırmaya, uygulamaya, mülkiyet haklarının dağıtımına, bağımsız bölüm, hisse ya da bedeli verilmek suretiyle alan ve hisse miktarlarını değiştirmeye, uygulama alanlarında inşa edilecek binaların hak sahiplerine paylı veya tam mülkiyet halinde bağımsız bölüm tescillerini yaptırmaya re’sen yetkilidir. İdarece, dönüşüm amaçlı imar planında değerleme esaslı yöntem uygulanacağının belirtilmesi halinde, dönüşüm alanlarındaki mülkiyet düzenlemelerinde düzenleme alanı içindeki gayrimenkullerin düzenleme öncesi ve sonrası değerleri gayrimenkul değerleme kuruluşlarına yaptırılarak re’sen belirlenir. Düzenlemeden sonra mülkiyet dağıtımı, düzenleme öncesi ve sonrası değer, temel alınarak idarenin yatırım ve katkı payları düşüldükten sonra değerleme esaslı yöntem çerçevesinde yapılır. İdare bu dağıtıma göre, bağımsız bölüm, hisse ya da bedeli verilmek suretiyle alan ve hisse miktarlarını değiştirmeye, dönüşüm alanlarında inşa edilecek binaların hak sahiplerine paylı veya tam mülkiyet halinde bağımsız bölüm tescillerini yaptırmaya re’sen yetkilidir. Uygulaması kesinleşmiş ve tapu tescil aşamasında olan gayrimenkullerde daha önce tesis edilmiş olan kat irtifakı ve kat mülkiyeti idarenin talebi ile re’sen terkin edilir. Bu husus ilgili tapu sicil ve kadastro müdürlüklerine iletilir. Değerleme esaslı yöntemin belirlenmesine ve uygulanmasına dair usul ve esaslar idarece çıkarılacak yönetmelikle belirlenir..

(4) İdare; dönüşüm alanlarında yörenin şartlarına ve yapıma yönelik olarak bu Kanunun amacını gerçekleştirmek üzere özel hükümler ve standartlar belirleme ve uygulama, yapı ve arsaların kullanılması ve işletilmesine dair hususlarda irtifak hakkı kurma, toplu ortaklıklar kurma, toplu projelendirme, toplu işletme yönetim biçimleri geliştirme ve uygulama, arazi kullanımlarını özendirici ve caydırıcı şartlar koyarak yönlendirme ve yapıya zorlama gibi yollarla taşınmaz tasarruflarına geçici veya kalıcı kısıtlamalar getirmeye yetkilidir. Taşınmaz tasarruflarının geçici veya kalıcı kısıtlamaya konu olması durumunda idare meclisi kararının onayını müteakip bir ay içinde idarece ilgilisine tebligat yapılır ve tapuya şerh düşülür.

(5) İdare, dönüşüm amaçlı imar planı ve idare meclisi tarafından onaylı kentsel tasarım projeleri kapsamında mimari özellikleri veya kentsel siluet içinde yöresel dokuya uymayan yapılara ilişkin olarak cephe, cephe kaplaması, çatı özellikleri, giriş saçakları gibi konularda, verilen süre içerisinde ve meclis kararı almak koşuluyla yaptırımlar getirmeye ve getirmeyenlerle ilgili olarak re’sen uygulama yapmaya ve yaptırmaya masraflarını yüzde yirmi fazlasıyla yapmayan maliklerden tahsil etmeye yetkilidir.

(6) Dönüşüm alanlarında, mevzuata uygun yapıların boşaltılması ve yıkılarak kaldırılmasında plan bütününe ilişkin değerleme ve fiziki durum temel alınarak anlaşma yolu esastır. Anlaşma kapsamında idare, bağımsız bölüm maliklerine, proje gerçekleştirilinceye kadar olan süre içinde geçici konut tahsisi veya kira yardımı yapabilir. Anlaşma sağlanamadığı takdirde bu taşınmazlar hakkında kamulaştırma işlemi yapılır. İtiraz sadece kamulaştırma bedeline yapılabilir. İdare, dönüşüm alanında ikamet edenlerin mağduriyetlerinin önlenmesi için gerekli tedbirleri alır. Dönüşüm alanlarında yapılacak kamulaştırmalar, 4/11/1983 tarihli ve 2942 sayılı Kamulaştırma Kanununun 3 üncü maddesinin ikinci fıkrasındaki iskan projelerinin gerçekleştirilmesi amaçlı kamulaştırmalardan olup, Bakanlar Kurulu kararı alınmaksızın yapılacak acele kamulaştırma olarak değerlendirilir. Tapu kayıtlarında mülkiyet hanesi açık olan taşınmazlar ile varisi belli olmayan, kayyım tayin edilmiş, ihtilaflı, davalı ve üzerinde her türlü mülkiyet ve mülkiyetin gayri ayni hak tesis edilmiş olan gayrimenkuller için de yukarıdaki hükümler geçerlidir. Kamulaştırma işlemlerinin yürütülmesinde idare veraset ilamı çıkarmaya veya tapuda kayıtlı son malike göre işlem yapmaya yetkilidir.

(7) Dönüşüm alanlarında gayrimenkul mülkiyeti, menkul değere dönüştürülebilir. Bir bağımsız bölüme karşılık gelmeyen küçük ve parçalı hisseler karşılığında gayrimenkul sertifikası ve bunun gibi menkul kıymet belgesi idare veya proje ortaklığınca verilebilir ya da taşınmazın bedeli paraya çevrilerek hak sahibine ödenir.

(8) Dönüşüm alanlarında yol, elektrik, su, kanalizasyon, doğalgaz, haberleşme ve ulaşım gibi teknik altyapı hizmetlerine ilişkin olarak, idare ve ilgili kamu kurum ve kuruluşlarınca gerçekleştirilmesi gereken yatırımlar, dönüşüm amaçlı imar planlarının onaylanmasından itibaren başlatılarak idarenin koordinasyonunda dönüşüm alanındaki projelerle aynı süreler içinde tamamlanmak zorundadır. Dönüşüm alanları ile diğer alanlarda, teknik altyapı yatırımları, imar planı kararlarına uygun olarak, idarenin koordinasyonunda kurulacak teknik altyapı kurulunun kararına uygun olarak gerçekleştirilir. Büyükşehirlerde 5216 sayılı Büyükşehir Belediyesi Kanununun 8 inci maddesi hükümlerine göre uygulama yapılır

(9) 2/3/1984 tarihli ve 2985 sayılı Toplu Konut Kanunu ve diğer kanunlarla verilen yetkiler saklı kalmak kaydıyla, yapı ruhsatı ve yapı kullanım izin belgesi dışında, idarece kullanılan yetki ve görevler, idare ile protokol yapılarak, protokol hükümlerine göre Toplu Konut İdaresi Başkanlığı ile müştereken yürütülebileceği gibi Toplu Konut İdaresi Başkanlığı tarafından da yürütülebilir.

(10) Dönüşüm alanlarında; dönüşüm amaçlı imar planına, parselasyon planına veya yapıldığı tarihteki mevzuat hükümlerine uygun olup, öngörülen afet tehlikesi karşısında zeminin veya yapının durumu nedeniyle bir kısmı veya tamamı yıkılacak derecede tehlikeli olduğu ancak esaslı tadilat veya güçlendirme yoluyla tehlikenin izalesinin mümkün olduğu hazırlanan veya hazırlattırılan rapor doğrultusunda idare encümenince karara bağlanan yapıların sahipleri, tebligat tarihinden itibaren verilen süre içinde güçlendirme projelerini hazırlatarak idareye onaylatmak, yapı ruhsatı almak ve ruhsat tarihinden itibaren verilen süre içinde projeleri gerçekleştirmek zorundadırlar. Kat irtifakı veya kat mülkiyeti tesis edilmiş yapılarda, yapılan tebligat üzerine gerçekleştirilecek güçlendirme ve esaslı tadilat işlemleri için maliklerin muvafakati aranmaz. Bu işlemlerin bütün giderlerine maliklerin tamamı hisseleri oranında katılmak zorundadır. Güçlendirme projelerine yönelik yapı ruhsatı ve yapı kullanma izin belgelerinin düzenlenmesi ile yapım işlerinde vergi, resim, harç ve bedel alınmaz. Güçlendirme işlemleri süresi içinde tamamlanmadığı veya yapı yıktırılarak tehlike ortadan kaldırılmadığı takdirde yapı idarece mühürlenir. Verilen ek süre içinde de tamamlanmazsa yapının durumuna göre yapı idarece güçlendirilir ve masrafı maliklerinden tahsil edilir. Yapının güçlendirilmesinin mümkün olmaması halinde idarece yıktırılır.

(11)Yıkım kararı alınmış riskli yapılar ile uygulama alanlarında hak sahipliği tespiti, geçici ve kalıcı iskanın sağlanması, kira yardımı, konut tahsisi ve kiralama yapılması, riskli binaların tespiti, mahkeme kararına gerek kalmaksızın boşaltma ve yıkım işlemleri, tahliye ve protokol yapılması halinde mülk sahibi ve kiracıların yerleştirilmeleriyle ilgili her türlü iş ve işlemleri idare takip eder ve sonuçlandırır”

Toplam beş fıkradan oluşan 8. Maddenin başlığı “Gelirler, Harcamalar ve Muafiyetler” adını taşımakta, bu yasa kapsamında yapılacak alım satım işleri ile ihalelerin yapılış biçimini ve tabi olacağı yasal düzenlemeleri belirlemektedir.

Fıkra aşağıdaki şekilde düzenlenmiştir;

“(3) Bu Kanun kapsamında yapılacak her türlü mal ve hizmet alımları ile yapım işleri, 5366 sayılı Yıpranan Tarihi ve Kültürel Taşınmaz Varlıkların Yenilenerek Korunması ve Yaşatılarak Kullanılması Hakkında Kanunun 3 üncü maddesinin sekizinci fıkrası hükümlerine üretilen konut ve işyerlerinin satışı 3/7/2005 tarihli ve 5393 sayılı Belediye Kanununun 69 uncu maddesinin üçüncü fıkrasının birinci cümlesindeki hükümlere tabidir. Bu fıkranın uygulama esasları belediye meclisleri tarafından çıkarılacak yönetmelikle düzenlenir”.

Madde ile ne denildiğini anlamak için, bağlantı kurulan yasa maddelerine bakmak gerekmektedir.

5366 sayılı Yıpranan Tarihi ve Kültürel Taşınmaz Varlıkların Yenilenerek Korunması ve Yaşatılarak Kullanılması Hakkında Kanunun 3’üncü maddesinin sekizinci fıkrasında; “Yenileme alanlarında yapılacak uygulamalarda her türlü mal ve hizmet alımları ile yapım işleri, ceza ve ihalelerden yasaklama hükümleri hariç olmak üzere 4734 sayılı Kamu İhale Kanunu hükümlerinden muaftır” denilmektedir.

5393 sayılı Belediye Kanununun 69 uncu maddesinin üçüncü fıkrasının birinci cümlesi “Arsalar hariç üretilen konut ve işyerlerinin satışı 2886 sayılı Devlet İhale Kanunu hükümlerine tabi değildir” şeklinde düzenlenmiştir.

Görüldüğü gibi bu düzenlemenin amacı, “Kentsel Dönüşüm Alanları”nın uygulanmasına ilişkin olarak yapılacak her türlü alım satım işleri ile yapılacak konut ve işyerlerinin satışının İhale Yasası kapsamı dışına çıkarılmasıdır. Bunun niçin böyle yapıldığına şüphesiz ki çok fazla kafa yormamıza gerek yoktur. Ancak bilinmelidir ki, bu fıkra kapsamında yapılacak tüm alım satım işleri ile ihalelerin, önümüzdeki dönemin en büyük yolsuzluk iddialarının konusunu oluşturacağıdır.

Maddenin dördüncü fıkrasında; “Dönüşüm alanlarında idare tarafından yapılacak sözleşmeler, tesciller, döner sermaye ücreti dahil tüm ücretler ve bedeller, düzenlenecek belgeler, plan ve proje uygulamaları ile inşaatlar, tapu ve kadastro işlemleri dahil her türlü iş ve işlemler dönüşüm amaçlı imar planlarının onay tarihinden itibaren beş yılı aşmamak üzere, katma değer vergisi ve özel tüketim vergisi dahil her türlü vergi, resim, harç ve bedellerden muaftır” denilmekte, sanki yoksulların barınma sorunun giderilmesi gibi bir kamu yararı varmış gibi, kar amacıya yapılan inşaatlar vergi, resi ve harçtan muaf tutulmaktadır.

Tasarı bunlarla da yetinmemekte, maddenin beşinci fıkrası ile; ne amaçla olursa olsun, 500 hektardan daha büyük alanlarda Kentsel Dönüşüm Projesi uygulayan belediyelere, diğer kanunlarla öngörülenlere ek olarak, bir ve ikinci derece deprem bölgelerinde yüzde on, diğer deprem bölgelerinde yüzde beşi aşmamak üzere bütçe gelirlerinden ek ödenek aktarılması öngörülmektedir.

Fıkra şu şekilde düzenlenmiştir:

“Dönüşüm alanları toplamı beş yüz hektardan az olmamak üzere, dönüşüm alanları kararını kesinleştiren idareye, en fazla beş yıl süreyle, diğer kanunlarla öngörülenlere ek olarak, bir ve ikinci derece deprem bölgelerinde yüzde onu, diğer deprem bölgelerinde yüzde beşi aşmamak üzere Bakanlar Kurulu kararıyla belirlenecek oran doğrultusunda, görev yetki ve sorumluluk sınırları içinde yapılan genel bütçe vergi gelirleri tahsilat toplamı üzerinden Maliye Bakanlığı tarafından hesaplanacak pay, ertesi ayın sonuna kadar idarenin bu amaçla açtırdığı hesaba yatırılır. Bu gelir bu Kanunun maksadı dışında kullanılamaz”.

Çeşitli hükümler başlığı taşıyan dokuzuncu madde metni şu şekildedir:

“(1) İdare, bu Kanunda yer almayan hususlarda, öncelikle 3194 sayılı İmar Kanunu hükümleri ile 5393 sayılı Belediye Kanununun 69 uncu ve 73 üncü maddesi hükümlerini uygular.

(2) Dönüşüm alanı içinde kalan mülk sahipleri tarafından açılacak davalar mahkemelerde öncelikle görülür ve karara bağlanır.

(3) Değerleme esaslı yöntemin uygulanacağı, dönüşüm alanındaki düzenlemelerde 3194 sayılı İmar Kanununun 18 inci maddesi uygulanmaz. Daha önce düzenleme ortaklık payı alınan gayrimenkullere ilişkin değerlendirmelerde bu payların dikkate alınması zorunludur.

(4) 4/3/2004 tarihli ve 5104 sayılı Kuzey Ankara Girişi Kentsel Dönüşüm Projesi Kanununda yer almayan hususlarda bu Kanun hükümleri uygulanır”

Bu maddede özellikle 3. fıkra hükmü büyük önem taşımaktadır. Bu yasa tasarısı kapsamında uygulama yapılacak yerlerde, 3194 sayılı İmar Kanunu’nun 18’inci madde hükümlerinin uygulanmayacağının öngörülmesidir.

Tasarının “Madde Gerekçeleri” bölümünde bu düzenlemenin gerekçesi şöyle yazılmıştır:

“Değerleme esaslı yöntemin uygulanacağı alanda 3194 sayılı İmar Kanununun 18 inci maddesinin uygulanmayacağı belirtilmiştir. Ayrıca, dönüşüm alanında ister değerleme esası isterse 18 inci madde uygulaması yapılsın, daha önce alınan düzenleme ortaklık payının dikkate alınacağı ve 18 inci madde uygulaması yapılması durumunda bu oranın %40’a kadar tamamlanabileceği açıklanmaktadır.”

Dikkat edilirse, bu ifadenin yapılan değişikliğin gerekçesi ile ilgili hiçbir şey söylemediği açıktır.

Bizce bu düzenlemenin, yani imar uygulamaları sonucunda yapılması zorunlu olan mülkiyet düzenlemelerinde, adalet ve eşitliğin sağlanabilmesi için en büyük araç olan bu maddenin uygulanmamasının gerekçesi; yeniden şekillendirilen rantın dağıtımında çok büyük haksızlık , adaletsizlik, kayırmacılık ve rüşvete yol açması kaçınılmaz olan keyfilik arzusudur.

Tasarının onbirinci maddesi ile Geçici birinci maddesi ile; Özal döneminde (1984 yılında) ruhsatsız binalar ile gecekondulara belli koşullarla af getiren 2981 sayılı yasayı yürürlükten kaldırılmakta, bu yasaya göre hak sahibi olan kişilere yeri, büyüklüğü, inşaatın niteliği belli olmayan bir bağımsız bölüm verilmesi öngörülmektedir.

Madde metinleri şu şekildedir:

“MADDE 11- 2981 sayılı Kanun ile ilgili bugüne kadar ilgili idareler tarafından sonuçlandırılamayan iş ve işlemlerin, bugün için sonuçlandırılmasında birçok sorunla karşılaşılmakta ve 2981 sayılı Kanunun uygulanması da mümkün hale gelememektedir. Bu nedenle 2981 sayılı Kanununa ilişkin işlemlerin bu Kanuna göre sonuçlandırılması amacıyla, 2981 sayılı Kanun yürürlükten kaldırılmaktadır”.

“GEÇİCİ MADDE 1- 2981 sayılı Kanuna göre gerekli yasal müracaatları yapan ve hak sahibi olan ancak 2981 sayılı Kanunda öngörülen işlemleri tamamlanmayan hak sahiplerine, dönüşüm alanlarında en az bir bağımsız bölüm verilmek suretiyle işlemlerin bu Kanuna göre sonuçlandırılması hükme bağlanmış, gerekli arsa bedellerini ödemeyenlerin projeyi uygulayacak idareye ödemelerine ilişkin hükümler getirilmiştir”

Bu düzenleme ile, aynı yasal haklara sahip insanlar arasında, tamamen idarenin tek yönlü tasarrufu neticesinde, bir kısım alanlarda “Islah İmar Planlarının halen yapmamış veya uygulamamış olmasından kaynaklanan nedenlerle eşitsizlik yaratılmasının yolunu açacaktır.

Kimileri bu yasa sonucunda beşer, altışar konutun sahibi olmuşken, kimileri de, elinden alınan konutu ve arsası karşılığında nereden verileceği belli olmayan bir bağımsız bölümle yetinmeye zorlanmaktadır. Bu düzenleme ile; Çankaya’nın en iyi yerinde gecekondusu olan bir kişiye, Elmadağ’dan, Sincan veya Kayaş’tan 45 m2’lik bir apartman dairesi verilmesi mümkündür.

Madde bu haliyle, dar gelirlilerin kentin iyi yerlerinden sürülmesi sonucunu doğuracaktır.

Sonuç olarak;

1.   “Dönüşüm Alanları Hakkında Kanun Tasarısı”, başta Sn Cumhurbaşkanı ve CHP olmak üzere toplumun tüm kesimlerinden büyük tepki alan ve geri çekilmek zorunda kalınan “Kamu Yönetimi Temel Yasası”nın, sinsice bir taktikle parça parça hayata geçirilmesi yönündeki hükümet uygulamasının en önemli parçalarından birisini oluşturmaktadır.

2.   Tasarı ile doğal ve tarihi alanlar, meralar ve tarım alanları ile, askeri alanlar hariç tüm hazine arazileri ve kamuya ait gayrimenkullerin tasarrufu konusunda merkezi idarenin yetkileri, yerel yönetimlere aktarılmakta, yerel yönetimler merkezi idarenin yatırım ve kaynak planlamaları üzerinde, karar mercii haline getirilerek, merkezi idarenin mahalli idareler üzerindeki vesayet yetkisi adeta ters çevrilmektedir.

3.   Merkezi İdareye bağlı kurum ve kuruluşların bütçe ve program yapma imkanı kalmamakta , bütçenin kullanım biçim ve önceliğine karar verme yetkisi Yerel Yönetim Meclislerinin kararlarına terk edilmektedir. Bu durumun Anayasanın 126 ve 127. maddelerine aykırı olduğu ortadadır.

4.   Yasa ile Anayasa ve Kamulaştırma Kanununda yer alan “Kamu Yararı” kavramı, tamamıyla özel kişi ve şirketlerin çıkarları amacıyla dahi kullanılabilir şekilde genişletilmektedir.

5.   Bu tasarı, yabancılara toprak satışı, yabancılara tek başlarına Gayrimenkul Yatırım Ortaklıkları kurabilme izni, ülke gayrimenkullerinin, menkul kıymet haline dönüştürülmek suretiyle yabancı fonların kar alanı haline getirilmesini öngören “Mortgage” tasarısı, ile birlikte değerlendirilmek durumundadır. Tasarı bahse konu düzenlemelerin hayata geçmesinin planlama açısından alt yapısını oluşturmaktadır.

6.   Tasarı gecekondulara af getiren 1984 tarihli af yasasını yürürlükten kaldırmakta, tamamıyla İdarelerin hata veya ihmalleri sonucunda halen bu yasa ile kendilerine verilmiş hakları kullanamamış bulunan gecekondu halkının hakları gasp edilmekte, daha önce bu yasadan yararlanmış insanlar ile aralarında ciddi bir eşitsizlik yaratılmaktadır. Tasarı bu kişilerin sürgününü öngörmektedir.

7.   Yasa Tasarısına göre yasal olarak yapılaşmış alanlar dahil, tüm ülke (askeri alanlar hariç) “Dönüşüm Alanı “ olarak tespit edilp, burada yaşayan insanlar buradan sürgün edilebilmekte, mükleri üzerindeki tasarruf hakları ellerinden alınabilmaktadir. Örneğin, Çankaya, Mamak, Küçükesat, Karşıyaka veya Ataköy’de oturan kişiler bu yasa gereğince yerlerinden edilebilecek, hakları ellerinden alınabilecektir.Anayasanın Mülkiyet hakkına ilişkin hükümleri yok sayılmaktadır.

8.   Tasarı kapsamında yapılacak alım, satım ve ihale işlerinin tamamı denetimsiz hale getirilmekte, Devlet İhale Yasası kapsamı dışına çıkarılmaktadır.